Por Eduardo Arruda Schroeder*
A casa dos sonhos comprada, chaves na mão, móveis encomendados e a mudança já marcada. Esse roteiro segue entre os maiores sonhos de milhões de brasileiros. Mas, em um ambiente marcado pelo crescimento das fraudes patrimoniais, a compra da casa própria pode se transformar em um dos maiores prejuízos financeiros de uma família.
Dados recentes mostram que as tentativas de fraude seguem crescendo no Brasil e atingem cada vez mais operações de alto valor econômico. Levantamento da Serasa Experian apontou mais de 1 milhão de tentativas de fraude em um único mês de 2025, enquanto o Anuário Brasileiro de Segurança Pública registra uma explosão dos casos de estelionato na última década.
O avanço desses golpes não se restringe às compras online ou aos serviços bancários. Ele também alcança operações patrimoniais de alto valor, incluindo negociações imobiliárias. Somente em Santa Catarina, a Justiça bloqueou, agora em junho, R$ 490 milhões de investigados por um suposto esquema de venda ilegal de imóveis no litoral. Dois meses antes, a Operação Real State revelou um esquema de fraudes imobiliárias no estado com prejuízos estimados em R$ 12 milhões.
Os episódios expõem uma realidade cada vez mais presente no mercado imobiliário brasileiro: a sofisticação das fraudes cresce na mesma velocidade em que muitas pessoas continuam negligenciando verificações básicas antes de fechar negócio. E esses erros podem custar muito caro.
O primeiro deles é acreditar que aparência, localização ou preço são suficientes para validar uma compra. Não são. A verdadeira história de um imóvel está registrada em sua matrícula. É ali que constam informações sobre propriedade, hipotecas, penhoras, ações judiciais, usufrutos, restrições e outras circunstâncias capazes de comprometer a segurança da negociação.
Ignorar essa consulta significa assumir riscos que, muitas vezes, só aparecem meses ou anos depois da compra. Em situações extremas, o comprador pode descobrir que adquiriu um imóvel envolvido em disputas judiciais, vinculado a dívidas ou até objeto de comercialização irregular.
Outro equívoco frequente é acreditar que um contrato particular ou o pagamento integral do imóvel são suficientes para garantir a propriedade. Embora esses documentos formalizem a negociação, a transferência da propriedade imobiliária exige um passo adicional: o registro.
Essa diferença pode parecer apenas técnica, mas possui consequências práticas importantes. Enquanto o registro não ocorre, o vendedor continua sendo o proprietário perante terceiros e perante a própria legislação. Em determinadas situações, isso pode abrir espaço para conflitos envolvendo credores, herdeiros ou terceiros interessados.
Também é comum que compradores deixem de verificar se a matrícula está atualizada. Alterações decorrentes de inventários, partilhas, desmembramentos, retificações ou regularizações fundiárias podem impactar diretamente a segurança da negociação. Muitas vezes, problemas aparentemente invisíveis só aparecem quando o imóvel é colocado à venda novamente, utilizado como garantia ou objeto de financiamento.
Outro erro recorrente é ignorar a existência de ônus e restrições que recaem sobre o imóvel. Hipotecas, usufrutos, indisponibilidades, penhoras e outras limitações podem restringir direitos sobre o bem e gerar dificuldades futuras para seus proprietários. O que parecia um excelente negócio pode se transformar em uma longa dor de cabeça.
É justamente nesse contexto que o Registro de Imóveis exerce um papel fundamental. Mais do que armazenar informações, ele oferece publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos imobiliários, permitindo que compradores, vendedores, investidores e instituições financeiras tenham acesso a informações confiáveis sobre cada imóvel.
A estrutura ajuda a prevenir conflitos, reduzir fraudes e proteger patrimônios. Em outras palavras, não se trata apenas de registrar documentos. Trata-se de oferecer segurança para decisões que podem impactar uma vida inteira.
Por isso, antes de assinar contratos, efetuar pagamentos ou receber as chaves, existe uma pergunta simples que todo comprador deveria fazer: a situação jurídica deste imóvel foi devidamente verificada?
Em um cenário marcado pelo crescimento das fraudes patrimoniais, essa talvez seja a consulta mais importante de toda a negociação. Porque, no mercado imobiliário, o problema raramente está naquilo que se vê. O maior risco costuma estar justamente naquilo que deixou de ser conferido.
*Eduardo Arruda Schroeder é presidente do Registro de Imóveis do Brasil – Seção Santa Catarina (RIB/SC)
